에이스회원권거래소 기준 2026년 5월 15일 골프회원권 평균 가격은 2억 5,248만 원입니다. 2007년 금융위기 직전에 기록한 2억 4,241만 원을 넘어선 수치로, 회원권 시장이 19년에 걸친 긴 골짜기를 빠져나왔다는 뜻으로 읽힙니다. 서울 근교 일부 무기명 회원권은 수십억 원을 부르며 강남 아파트 한 채 값과 견줍니다. 그런데 이 평균이 시장 전체의 온도를 말해 주는지는 따져 볼 필요가 있습니다.
핵심 데이터 한눈에
평균을 끌어올린 것은 초고가 구간이다
2025년 한 해 회원권 종합지수는 1,341포인트에서 1,369포인트로 약 2.1% 올랐습니다. 그런데 가격대별로 나누면 그림이 전혀 다릅니다. 5억 원 이상 초고가 회원권은 2024년 5.6% 하락에서 2025년 8.4% 상승으로 돌아섰습니다. 3억 원 이상 고가는 1.3% 올랐습니다. 반면 1억에서 3억 원 사이 중가는 0.8% 하락했고, 1억 원 이하 저가는 0.9% 오르는 데 그쳤습니다. 평균가를 사상 최고로 밀어 올린 힘은 시장 전체가 아니라 맨 윗단에서 나왔습니다.
| 가격대 | 2025년 지수 변동 | 비고 |
|---|---|---|
| 초고가 (5억 원 이상) | +8.4% | 2024년 −5.6%에서 반등. 법인 거래 비중 높음 |
| 고가 (3억 원 이상) | +1.3% | 수도권 명문 위주 |
| 중가 (1억~3억 원) | −0.8% | 실수요 거래에 머묾 |
| 저가 (1억 원 이하) | +0.9% | 지방 및 비수도권 다수 |
초고가 구간의 매수자는 대부분 법인입니다. 접대와 임원 복리후생 수요가 있는 법인은 가격보다 부킹 확실성과 코스의 상징성을 봅니다. 그래서 이 구간은 경기와 금리보다 법인의 실적과 세제에 반응합니다. 반대로 중가와 저가 구간의 매수자는 개인이고, 개인은 라운드 한 번의 비용과 대체재를 계산합니다. 두 구간의 가격이 다른 방향으로 움직이는 것은 우연이 아니라 매수자가 다른 사람이기 때문입니다. 채수용 씨유레저 대표는 두 구간을 하나의 평균으로 묶어 읽으면 시장을 거꾸로 보게 된다고 지적했습니다.
공급이 줄어서 오른 가격
또 하나 짚어야 할 것은 이번 고점이 수요 확대만으로 만들어지지 않았다는 점입니다. 2013년까지 회원제와 비회원제 골프장은 비슷한 비율이었습니다. 2025년 기준 회원제는 전체 525개 골프장 중 153곳, 29.1%로 줄었습니다. 재무가 어려운 회원제 골프장이 비회원제로 전환하면서 시장에 유통되는 회원권 자체가 줄었고, 살아남은 회원권에는 희소성이 붙었습니다.
회원권은 재무적으로 보면 입회금을 골프장에 무이자로 맡기고 만기에 돌려받는 채권에 가깝습니다. 부실 골프장이 줄면서 입회금을 못 돌려받을 위험이 줄었고, 그만큼 시세가 보증금 위에 프리미엄을 얹는 구조가 됐습니다. 그러니까 지금의 평균가 최고치는 골프 인구가 늘어서가 아니라 회원제라는 상품이 희귀해져서 나온 숫자입니다. 채 대표는 이 점을 놓치면 회원권 시장이 호황이라고 잘못 읽게 된다고 짚었습니다.
둘로 갈라진 시장
수도권 명문, 법인이 사는 자산
- 매수자는 법인. 부킹 보장과 상징성이 가격을 결정
- 공급이 고정돼 있어 수요가 조금만 늘어도 가격이 뜀
- 남부, 남촌, 이스트밸리 등 20억 원대 회원권이 시세표의 맨 위를 형성
- 경기보다 법인 실적과 세제 변화에 민감
지방 중소 회원제, 개인이 계산하는 이용권
- 매수자는 개인. 라운드 비용과 이용 빈도로 판단
- 대체재가 많음. 인근 대중제, 해외 골프, 스크린골프
- 거래가 드물어 호가와 실거래가의 차이가 큼
- 골프장 운영사의 재무가 곧 회원권의 가치
두 시장은 이름만 같은 회원권을 거래할 뿐 가격이 결정되는 원리가 다릅니다. 위쪽 시장에서는 회원권이 자산이고, 아래쪽 시장에서는 이용권입니다. 자산은 희소성으로 오르고, 이용권은 이용 가치로 평가됩니다. 그래서 위쪽이 오를 때 아래쪽이 같이 오르지 않고, 위쪽이 흔들려도 아래쪽이 같이 흔들리지 않습니다.
이 구조가 신규 회원모집에 말해 주는 것
채 대표는 이 양극화를 신규 분양의 관점에서 읽어야 한다고 말했습니다. 새로 시장에 나오는 골프장이나 리조트 회원권은 처음부터 위쪽 시장에 진입할 수 없습니다. 20억 원대 회원권의 희소성은 수십 년 축적된 것이고, 신규 상품이 흉내 낼 수 있는 성격이 아닙니다. 그렇다면 신규 상품은 아래쪽 시장의 논리, 즉 이용 가치로 평가받는 시장에서 승부해야 한다는 것이 채 대표의 판단입니다.
이용 가치로 평가받는 시장에서 이기는 방법은 분명합니다. 실제로 쓸 수 있는 예약, 가족이 함께 오는 숙박, 골프 외에 시간을 보낼 시설, 그리고 이용을 그만둘 때의 출구입니다. 골프장과 콘도를 묶어 회원 한 사람이 아니라 가족 전체의 시간을 채우는 상품, 일정 기간 뒤 환매를 청구할 수 있는 구조가 붙은 상품이 이 시장에서 반응을 얻는 이유가 여기에 있습니다. 회원권 가격표의 맨 윗줄이 아니라 이용 만족도 조사의 맨 윗줄을 노리는 설계가 신규 상품의 정답입니다.
채수용 대표는 평균가 사상 최고라는 뉴스가 신규 분양 시장에는 오히려 착시를 만든다고 봅니다. 초고가 회원권의 상승은 그 회원권을 가진 사람들의 이야기이고, 새로 회원을 모집하는 사업자가 봐야 할 지표는 회원권 시세가 아니라 회원의 이용 빈도와 재계약 의사라는 것입니다. 씨유레저가 신규 상품을 설계할 때 시세표 대신 이용 데이터를 먼저 보는 이유입니다.
채수용, ㈜씨유레저 대표이사회원권 평균가 2억 5천만 원은 기록이지만, 그 기록은 시장의 한쪽 절반만 설명합니다. 나머지 절반은 이용 가치로 움직이고, 신규 회원모집의 무대는 바로 그 절반입니다.
골프장과 리조트를 묶은 회원모집 상품의 설계와 가격 검토를 하고 계시다면 (주)씨유레저로 문의 가능합니다.